Downloads - How to Buy

• Новости
• События

Попробовать бесплатно
Регистрация на вебинар

Новости

Оценка недвижимости

29.01.2015

Invest for Excel® позволяет производить оценку недвижимости, используя метод дисконтирования денежных потоков. В зависимости от объекта и располагаемой информации могут быть применены различные способы расчёта. Так, например, при оценке дома или квартиры чаще используется гедонистическая оценка.  При оценке коммерческой недвижимости, доходных домов  целесообразно использовать метод дисконтирования (ДДП). Применение данного метода объективно дает наиболее точный результат при оценке следующих типов проектов:

• Коммерческая недвижимость
• Портфель недвижимости
• Строительный участок/ разрабатывающийся участок
• Аренда земли под застройку
• Строительство
• Ремонт/ реконструкция

В настоящее время популярность метода дисконтирования денежных потоков при оценке недвижимости значительно возросла. Текущие тренды ведут к образованию более масштабных и комплексных портфелей недвижимости. Инвесторы и оценщики недвижимости стремятся оптимизировать и рационализировать процесс инвестирования. В этом случае появляется необходимость в наличие структурированной системы анализа для определенной индустрии. Тенденции отражают переход от оценки одного объекта к более комплексному анализу синергии нескольких объектов. Что включает анализ чувствительности и соотношения риска и прибыли. Недостаток регламентированных стандартов привёл к более распространённому использованию метода ДДП.

Вопрос: Если я захочу продать недвижимость сейчас, какова будет её рыночная стоимость?

Ответ: Определение рыночной стоимости будет основываться на расчёте текущей (приведенной) стоимости путём дисконтирования ожидаемых будущих экономических выгод. 

Invest for Excel позволяет наглядно представить динамику совокупных дисконтированных денежных потоков, которые сможет принести объект оценки в течение заданного срока службы. Пересечение фиолетовой линии с осью абсцисс отражает конец срока окупаемости.

В процессе общего планирования участвуют три типа денежных потоков.

• Денежный поток по операционной деятельности, включающий доходы от основного вида деятельности, операционные и эксплуатационные расходы.
• Денежный поток по инвестиционной деятельности, характеризующий поступления денежных средств, связанные с осуществлением реального и финансового инвестирования.
• Денежный поток по финансовой деятельности, связан с управлением привлеченного капитала. При оценке инвестиционного проекта денежный поток по финансовой деятельности не анализируется.

В анализе каждого проекта существуют определённые критические точки и ограничения. Анализ может быть точным и достоверным настолько, насколько достоверна располагаемая информация, используемая при расчёте. Вероятность предсказать будущее со 100% точностью весьма мала, но на основании расчётов возможно смоделировать будущие ожидания. Метод ДДП использует объективные числовые данные, в тоже время субъективные элементы должны учитываться. Ставка дисконтирования не отражает всех рисков связанных с определённым объектом имущества. Поэтому при ДДП необходимо применение различных концепций по отношению к субъективным факторам.

Расчёт будущих денежных потоков

Оценивание будущих денежных потоков производится пошагово:

1. Определение потенциальной арендной цены и её развитие
2. Определение части незадействованной мощности объекта недвижимости
3. Определение ожидаемых операционных затрат
4. Планирование расходов на содержание и ремонт объекта недвижимости

В Invest for Excel вышеперечисленные шаги выглядят следующем образом (упрощенный пример):

 

Ставка дисконтирования

При выборе соответствующей ставки дисконтирования, принципиальное значение имеет уровень риска, присущий объекту недвижимости. Как правило, чем выше риск, тем выше доходность. При оценке недвижимости, чем выше ставка дисконтирования, тем ниже настоящая (приведенная) стоимость объекта.  В то время как низкая ставка дисконтирования оценивает будущие денежные потоки выше, что ведёт к установлению более высокой рыночной стоимости. Следующий график отражает взаимосвязь между риском и ставкой дисконтирования:

Для определения ставки дисконтирования можно применить формулу средневзвешенного капитала (WACC). Ниже представлена сравнительная таблица ипотечных ставок, применяемых норм прибыли и рентабельности капитала (ROE).

Комментарии к методу ДДП при оценке недвижимости

Применение метода ДДП при оценке недвижимости позволяет с наибольшей точностью моделировать и определять будущие ожидаемые доходы, затраты и риски. Целесообразно построение нескольких сценариев инвестиционного проекта, для сравнения возможных альтернатив и результатов, и выбора наиболее перспективного решения. В ходе расчёта инвестор может учитывать так же повышение стоимости и сопутствующие ремонтные проекты, что в свою очередь позволит выявить возможные затруднения на ранней стадии планирования.

Как только оценка проекта методом ДДП завершена, его легко можно сравнивать с другими проектами, что позволяет компаниям эффективно управлять портфелем недвижимости. В настоящее время, в условиях растущей глобализации необходимо наличие единых межотраслевых стандартов. Метод ДДП является универсальным методом анализа, который достиг международного признания. Так же он является неотъемлемым компонентом в практике крупнейших бухгалтерских организаций по всему миру.  (Общепринятые принципы бухгалтерского учёта, МСФО и др.).